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招租风云– 第五部

Posted on Oct 3, 2018

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第一位女房客

这位姑娘来自中国,名小莉,在看房的一小时前已经抵达公寓大厅(我喜欢尊重别人时间的租户),她在附近的企业做翻译员,租金预算只有1,400左右,我告诉她没关系,我们看了单位再谈,她说好!东北的女生就是特别爽快。

看房后她告诉我现在暂住在朋友家客厅,特别不方便。其实她已经找房找了一个月,上网查了很多单位,中介不是说租掉了就是带她去看货不对办的单位,只有我这间是和照片一模一样的。

因为是租房的关系,所以她会比较想知道我会将其余的房间租给什么样的租户?我告诉她别担心,这间单位只收女房客,所有的房客都会是女生,以后假如有女房客带男生回来住你可以和我讲,我会叫她们立刻搬离,因为租约里面已经清楚列明这项条例。

她听后眼睛发光,立刻告诉我很喜欢主人房,希望我可以减一点给她,因为她还要预留一些钱申请网线和付水电费,我告诉她租金已经概括了网线和水电费,只有冷气费是你用多少就付多少。我告诉她,这单位每间房间的冷气都安装了记录仪,按使用率付费,房客们不会为了电费争吵,省下很多麻烦。

我接着告诉她:“ 假如你今天能付定金和抵押金,租金就RM1,400一个月,单位锁匙就可以立刻给你,” 她听了很高兴,叫我在公寓楼下等她,她现在就要到对面的银行按钱。

看到她手脚那么快,我也立刻到车上拿出租约合同,等她拿到钱后我们当场就在公寓大厅签署租约,也向公寓管理层申请租户搬入准证。

她过后告诉我,原本还在怀疑自己今天是否会白跑一趟,再遇上货不对办的房间,没想到所有东西可以两小时内搞妥,她很感谢我提供了一间好单位,而我也庆幸自己找到一位豪爽的女租客。

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其实要租得比竞争对手高价,就要赢在细节上,在一开始我们已为本身的单位定下招租方针:

全女生单位,男生不收;

每间房间最多只收两位女生,小房一位;

单位不允许男生过夜,违规者没收抵押金和立刻搬离;

单位包家私、水电、网线和清洁。

因为招租的配套很吸引,接下来的几天我都收到不同的咨询电话,当中有很多是夫妇或情侣打算租房的都被我推掉,其中一些租户还想租一间房然后要求我提供4张床给她们,我直接告诉他们一间房最多只收两位租户,而第二位租户每月则需多付RM300的租金诸如此类,很多人听了这规则后都纷纷打退堂鼓。

只花了1个月,我就成功将主人房,2房和小房租掉给打工族,第二月第3间房也找到了一位在附近学院的女老师,经过我再三和租户们确认之后,她们全都认为单位最吸引的卖点就是全女生和全包配套。

tenancy

分房租真的那么好赚?

以下是我最终获得的租金:

主人房连浴室 - 租金 RM1,400

2房 - 租金 RM1,200

3房 - 租金 RM1,050

小房 -租金 RM800

租金回酬 RM4,450 扣掉水电网和清洁费 RM550 和租金 RM2,500 每月还有RM1,400 的净现金流。

当初买家私和布置大概花了RM5,000左右,以现有的租金回酬作计算,只要4个月左右这门生意就可以回本,接下来就是净赚。

一些房产中介看到我的做法后,也模仿我的手法向屋主租单位然后将房分租,竞争大了搞到我拿单位的难度也接着提高,真是瘦田没人耕,耕开人人争。

过后因为租金成本过高的关系,我和伙伴决定不再向其它屋主拿单位。

竞争大了,租户满约后搬出后房间的空窗期就增加了,虽然还有现金流,可是回酬最终下到RM1,000左右,扣除杂费后只剩几百元现金流,没有开始前那么好赚了。最后也因合约期满而将单位和家私退还给屋主,屋主省下一笔布置家私的费用也非常开心。

而我也因为要发展房产科技业务没时间管理太多租户,二房东的投资计划也被搁下。

温馨提醒:

◎房产中介不喜欢帮屋主找房客,房客最好自己找;

◎拒绝不要的租户只需换个说法,如:「加人加钱。」 就行了,不需要解释太多;

◎要为自己的「产品」定下一个特点;

◎高端租户更容易管理,低端租户总会生事端;

◎别为了容易招租而乱租,这等于放弃简易管理和高回酬;

◎处理一位租户比处理一群租户来得容易,假如回酬不高,建议别做。

***作者简介***

clement
黄治诚(Clement毕业于坎贝尔大学电脑资讯工程学位。他形容自己并不是位专业投资者,只是 个喜欢「钻」政策漏洞的草根投资者,擅长根据市场政策想出另类的应对方案。

笔名Red_Wolf,也是本地知名的Investalks商业论坛常驻分享者及《如何在五年内,以房产投资退休》 和《消费税与房产》的作者。

2011年成立ProProp Management 公司为投资者提供产业投资管理、咨询和财商培训课程。

2017年成为www.rentguard.com.my房产网上应用平台的联合创办人。


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