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谁决定管理费付多少?

Posted on Apr 10, 2019

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共管公寓是近几年都市化的衍生品,根据2017年房地产评估及服务局(JPPH)数据显示,到目前为止,已经有850万人居住共管的房屋项目;而这数字还在逐年增加中。房屋及地方政府部也了解到拟定法令来管制共享生活空间是非常重要的,于是2013年分层管理法令在国会透过了,条例也在2015年通过。现在共管公寓的日常运作都是在该法令下运行,管理费也包含在内。

要点:管理机构是非盈利机构,征收管理费是用来支付服务提供者以及维修与保养建筑物,以确保它是安全宜居的。很多人会好奇,管理费到底是由谁来订立的?

共管公寓的管理费,可透过3 阶段拟定:

第一阶段第二阶段第三阶段
发展商推荐联合管理机构推荐管理机构推荐
业主不能参与业主常年大会投票议决业主常年大会投票议决

第一阶段

新楼盘落成,受房屋发展商法令规管的发展商可透过fifth schedule申报表(form of charge statement)建议交房子(VP)后第一年的管理费预算,在根据业主的单位面积计算证书(SiFUS)公平的摊分。

假设大楼一共有350个单位,每单位面积一样,每单位都拥有一个停车位。 如果fifth schedule申报表建议第一年的开销是 RM 756,000。RM756,000, 除以12个月等于每月RM63,000。RM63,000 除以350个单位,等于每单位每月的管理费就是RM 180.00,而储备金(sinking fund)是管理费的10%,即RM18,因此大楼业主每月都得缴RM180 + RM18等于 RM198。

这个阶段,管理费是由发展商推荐,发展商直接执行,业主只能配合。如果发展商推荐的管理费不足以支付楼宇的年度开销,发展商不可以透过特大要求增加管理费,这一点业主不必担忧,所有的差额,全由发展商自行填补。

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第二阶段

第一年过去了,这时发展商必须在未来的3个月内举办第一次常年大会,并邀请所有业主出席。根据 2013年分层管理法令,只有指定日期无拖欠管理费的业主才符合资格投票,这时发展商可以根据过去12个月的开支,推荐来年的预算,并在达到法定人数后进行投票议决。

小贴士

根据2013年分层管理法令,达到法定人数而进行投票的业主所达致的议决,是具有法律约束力的;所有业主,包括出席或缺席的都得遵守。

在这阶段如果管理楼宇的联合管理机构(JMB)发现预算不足,需要增加管理费,他们是可以召开特大,再次邀请业主出席,商讨需要调整的部分;而新的预算,也同样需要达到法定人数的投票才能生效。

第三阶段

与联合管理机构(JMB)不一样的是管理机构(MC)成立后,管理机构成员里就没有了发展商代表,有的话也是以单位业主身份参与。过程几乎一样,由管理机构成员评估过去的开支,然后推荐来年的预算,通过常年大会或特大投票议决。相关的预算如果通过,负责单位就必须发通告告知所有业主。

Fifth schedule ( form of charge statement )范本

No.

Description

描述

Estimated Monthly Expenses

( RM )

月估计费用

Estimated Annual Expenses

( RM )

年估计费用

1General repair /maintenance 一般维修/保养  
2Electricity supply 电费  
3Electrical system maintenance 电气系统保养  
4Firefighting system maintenance 消防系统保养  
5Generator system maintenance 发电机系统保养  
6Lift/escalator system maintenance 电梯/自动梯系统保养   
7Air conditioning system maintenance 空调系统保养  
8Security system maintenance 保全系统保养  
9Main television reception equipment maintenance 电视收信系统保养  
10Intercom repair and maintenance 对讲机维修和保养  
11Building automation system 楼宇自动化系统  
12Access card system 门禁卡系统  
13Water supply 水费  
14Swimming pool maintenance 泳池保养  
15Sewerage maintenance 污水处理  
16Gym maintenance 健身房保养  
17Refuse collection/disposal  垃圾收集/处理   
18Car park maintenance 停车场维护  
19Pest control虫害防治  
20Security services保安费  
21Cleaning/cleansing services 清洁工/清洁服务  
22Gardening and landscaping 园艺和花园绿化  
23Signage 告示板  
24Table tennis 乒乓球  
25Reflective pool池  
26Floating pavilion浮式展  
27Wading pool & water spout swimming pool浅池和喷水泳池  
28Dedicated lobby 公用大厅  
29Bank charges 银行手续费  
30Audit fee 审计费  
31Management fee 管理费  
32Management office expenses 办公室开支  
33Staff expenses 职员薪资  
 Total expenses 总开销  

***作者简介***

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张惟越(Ken Teo)是物业管理公司区域经理,同时也是一名房产投资达人,熟悉业内条例及投资操作,并以笔名「第三只眼睛」在网上撰稿,提供投资房产的资讯,照亮房产菜鸟的盲点!

他认为房产交易存有大量灰色区域,如果你不了解它,购房可以是噩梦的开始。张惟越在购买人生第一间物业就是因不了解而吃了不少苦头;他深信房产可以带来稳健租金收入,让投资者达到财务自由。他也希望透过分享物业管理经验,达到教育或提高公寓户的群居生活意识以及同理心。


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