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重建城区,强迫业主卖房?

Posted on Jun 7, 2019

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最近,政府开始关注城区重建的新法令,由于大马目前没有相关法令管制,只有大马城乡规划局所公布的城市重建指南,若老旧建筑物要重建,必须要获得该建筑物所有业主的同意才能进行重建。

联邦直辖区部长卡立沙末4月告诉国会下议院,根据邻国新加坡的法律模式,楼龄10年以下的建筑物若要重建,获得90%业主同意即可;10年以上的建筑物则只需80%业主同意。政府接下来提呈的新法令,将会参考以建筑物楼龄来定夺业主同意的比例作为转让重建的模式。

VPC Alliance大马董事经理黄广安受访指出,整栋楼房( en bloc)转让在大马从来都不容易,譬如建于1976年的Desa Kudalari,它是吉隆坡首个公寓项目,坐落在吉隆坡黄金地带,距离地标国油双峰塔不远处。

“这是一个低密度公寓项目,一共186户,只有5座3楼高无升降机建筑物,以及一栋19楼建筑物。”

“数年前,大部分业主尝试出售整栋公寓,但最后还是失败,因为不是100%业主愿意转售。”

类似这种交易很难过关,因为没有针对性的法令来管制,因此,要整栋楼转让,必须获得100%业主同意,恰恰就是这一点是最难做到。

第一太平戴维斯大马区执行主席拿督克里斯托福也认同,要取得100%业主同意难度很高,因为有些业主可能已经不在世上,或身在国外,甚至遗失了地契。因此政府需要在这方面的法律下工夫解决问题。

“原本要维护所有业主利益是无可厚非,但取得100%从来就不容易,比较实际应该是取得大部分业主同意即可。”

“如果不这样做,业主可能在没有足够资金翻新建筑物的情况下,让旧楼沦为破败建筑物。在某些极端的例子,出现宝贵地段无法再使用,而建筑物则成为了刺眼的存在。”

Woman passes the Tun Razak Exchange development in Kuala Lumpur

黄广安说,新加坡和香港这方面的法律基础是按大部分业主同意即可把整栋楼房转让。澳洲方面,如果获得100%业主同意转售或重建,注册总署可终止有关项目的分层计划;如果有部分业主不同意的话,可加入集体转让或重建的程序。至于要转让或重建的分层计划,至少必须获得75%业主的同意。

克里斯托福注意到八打灵再也地区,有很多房子是99年期的租赁地契,意味着年期届满后政府收回土地用来重新发展,这做法太不切实际和太理想主义。

他说,在某些国家,特定的建筑物达到了特定楼龄,是要被强制回购的。通常是地方政府回购,这种做法很不错。比如在英国,地方政府鉴定某个城区需要重建之后,会以市价把有关的物业回购,并在该区推出新的发展蓝图以及新社区设施。

“所有事物都透明公开地进行,地方政府也会邀请私人界参与特定的重建项目。”

他说,这种集体协作的方式有助于保育社区,同时,也可为前业主提供奖励,如果有关业主还想在旧址买回新物业,应该获得一定的折扣。

对于政府拟定新法的建议,大马购屋者协会总秘书拿督郑金龙持相反意见,他认为新法可能有违宪之虑,因为整栋楼房转让的概念最终可能导致业主被迫卖房,而不是为了重建社区或其他利益。

“整栋楼房转让的概念是强制卖房,少数业主的意见没有受到尊重,反而只注重大部分业主的盈利,完全无视少数人不愿意卖房的事实。”

摘译自星报


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