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买房优惠的疑惑

Posted on May 8, 2019

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“如果发展商给予折扣或附送赠品,意味着该房子的售价比推出市场初期更低,但为了不把售价跟原价拉得太远,以免刺激早一批的买家,发展商会婉转的给予现金回赠或附送赠品。”

政府倡议的居者有其屋运动(HOC),获得市场热烈响应,发展商纷纷加入此行列,为买家提供一揽子的优惠折扣,但部分买家却对发展商提供的优惠以及计算房价的方式感到困惑。有者认为折扣幅度跟宣传的有所出入,有些买家更发现在HOC旗帜下举办的房屋展销会,并不是每一个项目都享有原定的10%折扣。

兰妮于三月初去了一场HOC房屋展销会,她对一套将在四月推出的有地房子十分感兴趣,结果她发现有关房子只给予5%折扣,而非报章上宣传的10%。

“我记得报章说在HOC注册下的房屋截至今年6月30日前,都享有10%折扣,为什么我只得5%折扣。”她抱怨地问道。

实际上,发展商推出的每个楼盘,都有各自的条规,就如兰妮所发现的,以一套80万令吉的房子计算,5%和10%折扣的差别就高达4万令吉,如果此楼盘还未正式推出,其单位不算是滞销房子,发展商并不会如宣传般给予10%折扣。

业界消息透露,HOC的用意其实是协助发展商解决严重的房屋滞销问题。因为房子建好卖不出去,发展商必须承担沉重的借贷成本,至于分层地契房屋(多数为高楼住宅)的保养费,更是一笔不菲开销,房子没人住,折旧程度特别严重。

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政府较早前宣布,从1月1日至6月30日期间,向大马房地产发展商会(REHDA)注册的发展商所推出的房屋计划,可获得至少10%折扣;购买介于30万至100万令吉的房屋,可豁免支付买卖合约印花税;购买30万至250万令吉的房产,可享有贷款合约印花税全免等等优惠。

业界消息说,为何发展商为A楼盘提供回扣,而B楼盘却没有,原因是A楼盘在3年前已经建好。

“发展商希望把滞销房子卖出,尽快让资金回笼;而B楼盘还在兴建中,发展商没有很紧张第一时间要卖出,所以即便有折扣,也只能是5%,绝对不会给10%或更多。”

“如果发展商给予折扣或附送赠品,意味着该房子的售价比推出市场初期更低,但为了不把售价跟原价拉得太远,以免刺激早一批的买家,发展商会婉转的给予现金回赠或附送赠品。”

优惠招数出神入化

经历了数年的房市低迷,让发展商练就一身出神入化的营销策略,来应对目前的困局,这包括:

> 为楼盘换一个新名字,当作新盘来卖

> 非常有弹性的融资配套—先买后付钱

譬如说,一套房子在买卖合约注明是30万令吉,买家获得70%融资,即21万令吉,9万令吉的差价理应由买家自付,发展商这时会提供买家弹性的付款计划,让买家能够更轻松的分开数年来摊还这9万令吉。

目前发展商提供的优惠还包括了免息贷款、免头期款,买家只需缴付象征式订金即可。此外,还会分阶段给予买家回扣,譬如说,签了买卖合约即可享有10%回扣,第二阶段是另一个10%回扣、第三阶段15%,等到交房子又另外10%等等,招数多到让人眼花缭乱。

当发展商给予回扣9% + 1%(第一阶段),4% + 6%(第二阶段),3% + 7%(第三阶段),这表示买家只需给1%款额,即可签署买卖合约,当第二次预定付款到期时,另外缴付6%款项,第三次预定付款到期时再付7%。

当然,以上所介绍的优惠,每个发展商各有不同,在这种创新营销方式之中,有回扣(rebate)、折扣(discount)和现金回赠(cash back)。回扣 vs 折扣,到底两者之间有什么区别,请看以下附表:

个案一
5%折扣 + 8%回扣

标价                          RM300,000

减:5%折扣            RM   15,000

SPA房价                  RM285,000

减:8%回扣            RM  22,800

SPA的10%头期款   RM28,500

减:8%回扣             RM22,800

实价                          RM262,000买家仅需付               RM  5,700

■买家是根据SPA之房价RM285,000申请贷款,而房屋的实价是RM262,000;

■买家仅需付RM5,700的头期款即可签署SPA;

■在头两期的支付中,买家只需付RM5,700头期款,以及第二期10%的RM28,500,一共是RM34,200。如果没有回扣、折扣优惠,买家需付RM57,000;

■当买家申请的房贷数额比实价为高,通常会获得发展商给予现金回赠或回扣。

个案二
回扣 8% + 5%          
 标价                                                                       RM300,000
首个10%,买家理应自付RM30,000
但他享有8%回扣RM24,000
因此他只需付此数额作为头期款RM  6,000
 第二期应付款项是10% RM30,000
 但买家享有5%回扣 RM15,000
 因此他只需付此数额 RM15,000
 SPA房价 RM300,000
 减:回扣(RM24,000+RM15,000) RM  39,000
 实价 RM261,000

■买家是根据SPA之房价RM300,000申请贷款;

■在头两期各别10%的支付中,买家总共支付了RM21,000(RM6000+RM15,000),若没回扣,则是RM60,000。

原文:星报


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